La iniciativa del Gobierno establece el nivel de ingresos que debe tener una persona para poder aspirar a un préstamo para su primera vivienda.
El nuevo esquema oficial para impulsar el crédito hipotecario ya tiene una simulación concreta: para acceder a un préstamo equivalente a USD 80.000, un grupo familiar debería demostrar ingresos netos por $3.460.391 mensuales, de acuerdo con el cálculo difundido por el Ministerio de Economía.
La cifra surge de la relación entre la cuota y los ingresos, que en el programa está fijada en un máximo del 25%. Es decir, el pago mensual del préstamo no puede representar más de una cuarta parte de los ingresos netos del grupo familiar.
El ministro de Economía, Luis Caputo, explicó el alcance del ejemplo durante la presentación de la iniciativa. Según el caso planteado, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría reunir el ingreso necesario para solicitar un crédito de ese monto.
Cómo se calcula el préstamo hipotecario
El ejercicio realizado por Economía parte de una vivienda valuada en USD 106.667. Sobre ese precio, el esquema contempla financiar hasta el 75% del valor de la propiedad, lo que en la simulación representa $120.920.000, equivalentes a unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial utilizado.
El porcentaje restante, correspondiente al 25% del valor de la vivienda, debe ser cubierto por el comprador por otra vía. Además, el cálculo oficial no incluye otros gastos que pueden surgir durante la operación de compraventa.
Para determinar la cuota, el Gobierno tomó como referencia un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%. Bajo esas condiciones, la primera cuota del crédito sería de $865.098.
Al tratarse de un préstamo ajustado por UVA, esa cifra corresponde al pago inicial y no representa una cuota fija en pesos durante los 25 años. El capital se actualiza de acuerdo con la evolución de la unidad vinculada a la inflación, por lo que el importe nominal de las cuotas puede modificarse con el paso del tiempo.
La relación con el ingreso requerido es directa: los $865.098 de cuota inicial equivalen al 25% de los $3.460.391 de ingresos netos que debería acreditar el grupo familiar para cumplir con el criterio utilizado en la simulación.
Cómo funcionará el nuevo programa
El cálculo forma parte del “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, una iniciativa que contempla un monto total de $2 billones para ampliar los fondos disponibles para préstamos destinados a vivienda.
El mecanismo prevé que los bancos liciten fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses, que serán colocados en plazos fijos y posteriormente utilizados para generar financiamiento hipotecario.
Los depósitos estarán nominados en pesos y ajustados por UVA, con una tasa adicional que dependerá del plazo elegido. El dinero deberá ser destinado a créditos para personas humanas que busquen comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y estará dividida en dos tramos:
- Tramo a un año: tendrá una tasa mínima de UVA + 2,50%.
- Tramo a cinco años: tendrá una tasa mínima de UVA + 4,50%.
Además, ningún banco podrá adjudicarse más del 20% del monto total de cada licitación. Una vez que los depósitos queden constituidos, las entidades tendrán un plazo de 90 días corridos para transformar esos recursos en préstamos hipotecarios.
Cuáles son las condiciones de los créditos
El programa establece algunos límites para las operaciones que los bancos otorguen con los fondos obtenidos. El principal está relacionado con la tasa de interés: ninguna entidad podrá cobrar más de UVA + 7,50%.
La simulación presentada por Economía utiliza una tasa de UVA + 7%, por lo que se encuentra medio punto porcentual por debajo del máximo establecido para el esquema.
En cuanto al plazo, los préstamos deberán tener una duración mínima de 15 años. Esto significa que el ejemplo de 25 años utilizado por el Gobierno no constituye un período obligatorio para todas las operaciones, sino una alternativa dentro de las condiciones previstas.
También existe un límite para el monto que puede recibir cada persona: cada crédito podrá alcanzar como máximo el equivalente a 150.000 UVA.
De esta manera, las entidades que participen deberán respetar los principales parámetros fijados por el programa: una tasa máxima de UVA + 7,50%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por préstamo. Las condiciones concretas de cada operación dependerán luego de la evaluación que realice cada banco sobre el solicitante.
